¿Qué significa la regla 3 a 1 para rentar?
En Ávalo utilizamos como referencia que los ingresos netos mensuales comprobables representen al menos tres veces el pago de renta más mantenimiento.
El cálculo es: ingreso neto mensual requerido = (renta + mantenimiento) × 3.
| Renta mensual | Mantenimiento | Pago mensual considerado | Ingreso neto de referencia |
|---|---|---|---|
| $10,000 | Incluido | $10,000 | $30,000 |
| $15,000 | $1,500 | $16,500 | $49,500 |
| $22,000 | $2,000 | $24,000 | $72,000 |
Los importes son ejemplos ilustrativos en pesos mexicanos. Cuando el mantenimiento ya está incluido en la renta, se considera una sola vez. Cuando se paga por separado, se suma porque también representa una obligación mensual del inquilino.
Agua, electricidad, gas e internet no forman parte de este cálculo. Sin embargo, el prospecto debe contemplarlos junto con sus demás gastos al definir su presupuesto.
¿Se consideran ingresos antes o después de impuestos?
Ávalo considera los ingresos netos, es decir, lo que la persona recibe después de impuestos y descuentos. Esto permite valorar la operación con base en los recursos que efectivamente tiene disponibles.
Por ejemplo, si el sueldo anunciado es de $45,000 mensuales, pero el ingreso neto comprobable es de $36,000, la evaluación se realiza sobre estos últimos. Con ese ingreso, la referencia 3 a 1 corresponde a un pago de renta más mantenimiento de $12,000 mensuales.
¿Qué documentos sirven para comprobar ingresos?
Normalmente revisamos los últimos tres meses de recibos de nómina y estados de cuenta. Dependiendo de la actividad del prospecto, también podemos considerar declaraciones fiscales, facturas, contratos de arrendamiento y documentación de su negocio.
La documentación debe permitir entender de dónde provienen los ingresos y su continuidad. Un depósito aislado o una transferencia entre cuentas no demuestra por sí mismo un ingreso mensual recurrente.
La constancia laboral sirve como complemento, pero Ávalo no la acepta como único comprobante de ingresos. Debe acompañarse de nóminas o estados de cuenta. También puede ayudar a explicar bonos, comisiones u otros componentes del ingreso.
¿Cómo se evalúa a trabajadores independientes y comisionistas?
Los ingresos variables requieren observar un periodo suficientemente amplio para conocer su comportamiento. Ávalo puede ampliar la revisión más allá de los tres meses habituales, hasta un máximo de doce meses, para obtener un promedio documentado.
Un mes con ingresos elevados no basta para establecer la capacidad de pago de todo el periodo. Si el promedio anual no alcanza la proporción 3 a 1, el prospecto no cumple individualmente ese criterio y será necesario evaluar si existe alguna alternativa aceptable para la operación.
Para trabajadores independientes pueden considerarse facturas, estados de cuenta y contratos de arrendamiento que respalden su actividad. Cuando son socios o propietarios de un negocio, pueden aportar el acta constitutiva e información de los ingresos de la empresa.
La facturación de una empresa no equivale automáticamente al ingreso personal disponible del socio. Debe analizarse junto con la documentación que permita conocer cómo recibe y dispone de esos recursos.
Si una persona trabaja exclusivamente con efectivo y no tiene manera de comprobar sus ingresos, Ávalo no puede completar favorablemente la evaluación necesaria para otorgar una Garantía Jurídica o Protección de Rentas.
¿Se pueden sumar los ingresos de la pareja o los roomies?
Sí. Ávalo puede considerar los ingresos conjuntos de cónyuges, roomies o de las personas que participarán como inquilinos.
Por ejemplo, si la renta y el mantenimiento suman $18,000 mensuales, el ingreso neto de referencia es de $54,000. Dos inquilinos con ingresos comprobables de $30,000 y $26,000 sumarían $56,000 y cumplirían la proporción económica.
Esto no determina por sí solo la aprobación. También se revisan la documentación, el historial y el perfil de quienes participan en la operación.
¿Qué pasa si el prospecto no gana tres veces la renta?
Pueden evaluarse alternativas como sumar los ingresos de otros inquilinos, incorporar un obligado solidario o plantear rentas anticipadas.
En el caso del obligado solidario, Ávalo solicita que cumpla con la proporción 3 a 1 en ingresos y tenga un buen historial crediticio.
Las rentas anticipadas también pueden considerarse según el expediente y las condiciones de la operación. No representan una aprobación automática ni sustituyen la investigación.
¿Por qué se revisa el historial crediticio si los ingresos son suficientes?
La capacidad económica y el historial de cumplimiento aportan información distinta. Los ingresos permiten valorar los recursos disponibles; el historial crediticio ayuda a conocer cómo se han atendido compromisos financieros anteriores.
Por eso, un ingreso elevado no compensa por sí solo un historial crediticio negativo. Ávalo analiza si existe coherencia entre lo que el prospecto acredita ganar y su comportamiento de pago, sin basar la evaluación únicamente en un puntaje.
Un caso de evaluación: ingresos suficientes y atrasos financieros
En un expediente revisado por Ávalo, un prospecto buscaba rentar un inmueble de $22,000 mensuales y acreditaba ingresos de $85,000. Sus ingresos superaban tres veces el importe de la renta.
Sin embargo, su reporte crediticio mostraba un score de 610 puntos, además de adeudos y atrasos con distintas instituciones financieras y plataformas de crédito. El puntaje fue uno de varios elementos del expediente: no se utilizó como una calificación mínima universal ni como el único motivo de la evaluación.
Estos antecedentes no permiten afirmar que una persona dejará de pagar una renta, pero sí son relevantes para valorar el riesgo y muestran por qué la revisión no termina al comprobar ingresos.
¿Qué debe revisar un propietario antes de aceptar a un inquilino?
Conviene comprobar que los ingresos sean suficientes, estén documentados y tengan continuidad. También es importante conocer el historial de cumplimiento, verificar la consistencia del expediente y aclarar quiénes participarán en el arrendamiento.
La investigación de inquilinos reúne estos elementos antes de firmar y ayuda a tomar una decisión mejor fundamentada. Ninguna investigación puede asegurar cómo se comportará una persona durante toda la vigencia del contrato.